Muitas pessoas comentam que não faz sentido comprar imóvel e ter que se preocupar com alugá-lo ou não, condomínio para pagar, IPTU, eventual inquilino problemático, ao invés de simplesmente comprar cotas de um fundo imobiliário e receber mensalmente seus dividendos (“aluguéis”). Calma lá…
Primeiramente, há uma questão cultural importante no nosso país com relação a adquirir imóveis. Desde sempre escutamos de nossos pais e avós que “imóveis são os melhores investimentos”, “imóveis sempre se valorizam”. De alguma forma, essa “crença” precisa ser levada em consideração, pois se trata de uma decisão muito pessoal e, por vezes, o mais lógico, o que a calculadora mostra ser o melhor caminho, mais rentável, talvez não seja de fato.
É importante mencionar que, quando investimos em algum fundo imobiliário, dentre outras coisas, precisamos analisar não somente o quanto ele distribui de rendimentos mensais, mas também a variação do valor da cota. As pessoas dizem: “o fundo tal me pagou 1% ao mês em dividendos”. Sim, mas e a cota? Quanto variou a cota nesse período? Quando você aplica em um fundo imobiliário ou qualquer outro fundo, você compra COTAS desse fundo. Exemplo: Se a cota custa R$ 100,00 em determinado dia e você aplica R$ 100.000,00 nesse fundo, você está adquirindo 1000 cotas nesse dia. Essa cota irá variar (valorizar ou desvalorizar) dia após dia. Portanto, se esse fundo está pagando 1% em dividend yield mensal, significa dizer que você receberá nesse caso e nesse mês, R$ 1.000,00 de rendimento mensal na sua conta. Mas, quanto está custando agora a cota? Aquela que você pagou R$ 100,00 cada, custa quanto agora, no dia seguinte ou no mês seguinte? Ela pode ter caído para R$ 95,00 ou subido para R$ 105,00, por exemplo. Por isso, quando você vai calcular a rentabilidade e comparar com outras alternativas de investimentos, é necessário levar em consideração não só o rendimento recebido mensalmente como a variação da cota do fundo (o valor que você aplicou).
Mas isso também não acontece com os imóveis? Se você compra um imóvel para alugar e recebe o aluguel mensal, o valor do imóvel também não varia dia após dia?
A resposta é sim. Porém, você não visualiza essa variação tão clara quanto em um fundo imobiliário, pois no caso do fundo imobiliário, o valor da cota é divulgado diariamente e, portanto, aparecerá atualizada na tela do aplicativo do seu banco ou corretora todos os dias.
Com relação à liquidez (transformar o ativo em dinheiro), os fundos imobiliários ganham. Você consegue vender suas cotas praticamente a qualquer momento. Já no caso dos imóveis, para obter o preço que deseja, em uma eventual venda, talvez precise esperar alguns meses, anos. Vai depender muito da localização deste imóvel.
Com relação à tributação, os fundos imobiliários possuem a incidência de 20% sobre o lucro (ganho de capital) em uma eventual venda das cotas. Já com relação ao rendimento distribuído mensalmente, há isenção de IR. No caso dos imóveis, com relação ao lucro (ganho de capital) em uma eventual venda, há incidência de 15% (para ganho de capital de até R$ 5.000.000,00). As possibilidades de isenção desses 15% de IR sobre o lucro na venda de imóvel não serão tratadas nesse post. Já no caso do recebimento de aluguel mensal sobre esse imóvel, o proprietário terá de pagar imposto de renda de acordo com a tabela progressiva de IRPF (0% – 7,5% – 15% – 22,5% – 27,5%) e de acordo com seus rendimentos mensais. Ou seja, o valor recebido de aluguel irá somar com suas outras fontes de renda.
Sobre custos de aquisição e manutenção, os imóveis terão ITBI, custas cartoriais, escritura, registro, mobília. Já ao comprar uma cota de um fundo de investimento imobiliário, terá basicamente a taxa de administração cobrada pelo fundo.
Sobre valorização e rentabilidade, os imóveis podem ser ótimas alternativas desde que adquiridos por um bom preço – talvez um imóvel na planta (ciente dos riscos envolvidos) – ou adquirir de alguém que precisa do dinheiro com urgência e, por isso, reduz consideravelmente o preço para venda imediata. Já no caso dos fundos imobiliários, a análise sobre o preço que está pagando pela cota também é importante, obviamente, mas talvez a análise do cenário macroeconômico aqui faça mais sentido. Em cenários de aumento de juros, as cotas dos fundos imobiliários tendem a sofrer mais, sendo assim, se torna fundamental esse entendimento do cenário como um todo. Imóveis também são afetados, mas como dito anteriormente, você não visualiza a oscilação do valor diariamente como nos fundos imobiliários. Portanto, há uma questão psicológica e emocional importante a ser levada em consideração. Outro ponto essencial é a LOCALIZAÇÃO. Talvez você não consiga comprar um imóvel por um preço inferior ao que aparentemente vale, mas a localização é ótima. Neste caso, a aquisição pelo “preço justo” pode ser satisfatória do ponto de vista de valorização e revenda. DE FORMA GERAL, aluguéis remuneram entre 0,40% e 0,60% ao mês sobre o valor do imóvel. Já os fundos imobiliários podem pagar mais do que isso em dividendos mensais – 0,80%, 0,90%, 1,00% -, vai depender do indexador dos contratos (CDI; IPCA; etc.), do resultado e distribuição do fundo, dentre outras coisas.
Sobre alguns riscos, com imóveis você pode ter que se incomodar diretamente com inquilino, eventual inadimplência, custos em caso de vacância, ou contratar uma imobiliária para lidar com isso. Nos fundos imobiliários, você também terá esses riscos, mas não diretamente, ou seja, ficará a cargo da empresa que faz a administração e gestão do fundo esse acompanhamento. Logicamente, você terá que escolher bons fundos, com bons gestores, e estar atento às informações e divulgações do fundo para saber, dentre outras coisas, em que imóveis ou papéis o gestor está alocando os recursos captados pelo fundo.
Mais do que nunca, se faz necessária uma avaliação detalhada das alternativas e, principalmente, dos seus objetivos como investidor.
Conte conosco para auxiliá-lo(a) de forma personalizada.
* Esse post não é uma recomendação de investimento. Para avaliação do seu caso em específico, entre em contato conosco.
08 de junho de 2023.